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Le défaut d’exploitation – Que doit faire le bailleur ?

Que dois faire le bailleur en cas de défaut d’exploitation de son locataire ?

Résiliation du bail : possible ?

Un propriétaire-bailleur découvre que le locataire, titulaire d’un bail commercial, n’exploite plus son fonds de commerce au sein de ses locaux. Mécontent, le bailleur souhaite faire résilier le bail pour cette raison. Est-ce possible ? Que peut-il faire, précisément ?

Défaut d’exploitation = résiliation ? Dans une affaire, la Cour d’appel de Paris a prononcé, à la demande d’un bailleur, la résiliation du bail commercial d’une société locataire au motif que celle-ci avait cessé toute exploitation et quitté les locaux loués, alors même que l’exercice de son activité commerciale (un salon de coiffure) n’était pas entravé. Pour les juges, la locataire avait commis une « faute grave » (CA Paris 10.04.2019 n° 16/09853) .

Pas si vite ! La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt de la Cour d’appel, au vu du principe suivant : « la résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués »(Cass. 3e civ. 03.12.2020 n° 19-20.613) . Or, en l’espèce, le bail ne comportait aucune obligation d’exploitation permanente. Le bail ne pouvait donc être résilié…

En pratique. Suivant une jurisprudence constante, la Cour de cassation estime que « l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués »(Cass. 3e civ. 13.01.2015 n° 13-25.197) . En pratique, il est donc indispensable d’insérer, dans un bail, une clause appropriée à ce sujet, notamment pour pouvoir opposer une clause résolutoire, lorsque cela est possible (Cass 3e civ. 10.06.2009 n° 07-18.618 et 08-14.422) . Le rédacteur d’un bail prendra soin de « verrouiller » avec soin la clause.

Conseil. Si une clause résolutoire est prévue dans le bail d’un locataire à ce sujet, prévoyez de lui délivrer le commandement requis, dans un premier temps. La clause ne peut produire effet qu’un mois après le commandement (C. com. art. L 145-41) .

Une autre sanction : possible ?

Refus de renouvellement. Un défaut d’exploitation non légitime permet à un bailleur de refuser à bon droit le renouvellement d’un bail, comme par un congé délivré en ordre et en temps utile, sans indemnité d’éviction. Le défaut d’exploitation ne peut en principe être invoqué, comme motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité, qu’après mise en demeure, délivrée par un huissier, restée infructueuse pendant au moins un mois (C. com. art. L 145-17) .

Dénégation du statut. Un bailleur peut prévoir de délivrer un congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’exploitation effective (et non légitime) du fonds par le locataire au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail (C. com. art. L 145-8) . Une mise en demeure préalable n’est pas obligatoire (Cass. 3e civ. 08.01.2008 n° 06-14.190) .

En pratique. Pour qu’un bailleur puisse se prévaloir en justice d’un défaut d’exploitation des lieux, il doit être en mesure de le prouver (cf. Cass. 3e civ. 23.06.2016 n° 15-15.962) . La dresse d’un p.-v. de constat par voie d’huissier est à prévoir, en temps utile, pour faire preuve. Au vu d’un arrêt, il est prudent de prévoir de faire dresser un deuxième p.-v. de constat par un huissier pour faire constater l’absence d’exploitation du fonds de commerce, passé le délai d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure, ceci afin de prouver la « persistance » de l’infraction reprochée (Cass. 3e civ. 11.02.2016 n° 14-25.323) .

Pour pouvoir résilier un bail en raison d’un défaut d’exploitation, une clause imposant une exploitation effective et continue du fonds est requise (et à prévoir). Un défaut d’exploitation non légitime permet de refuser le renouvellement d’un bail (après une mise en demeure restée vaine) ou de dénier le droit au statut des baux commerciaux.

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