Citation du jour

Loi Pinel – Les baux commerciaux

La loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » a été publiée au journal officiel du 19 juin 2014.

La loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » a été publiée au journal officiel du 19 juin 2014.
L’objectif de la loi Pinel est d’accroître la protection des locataires en réformant en profondeur le régime des baux commerciaux.
Vous trouverez ci-dessous quelques mesures phares de cette loi et ses différentes incidences :

  • Possibilité de conclure des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux pour une durée de trois ans

Jusqu’à présent, des baux non soumis au statut des baux commerciaux pouvaient être conclus sous réserve que leur durée n’excède pas deux ans. Soucieux de permettre au locataire de tester la rentabilité d’une activité commerciale ou artisanale, le législateur a augmenté cette durée à trois ans.
Cette mesure est applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

 

  • Obligation d’établir un état des lieux à l’entrée ainsi qu’à la sortie des locaux

Cette obligation s’impose aussi en cas de cession de droit au bail ou du fonds de commerce. L’état des lieux devra être conservé par chacune des parties ou annexé au contrat de bail commercial.
En l’absence d’état des lieux, le bailleur ne pourra pas invoquer la présomption selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (pas d’autre sanction).
Cette obligation est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.
Il est à noter que pour tous les baux conclus/renouvelés avant la date du 20 juin 2014, il conviendra de dresser un état de lieux de sortie, dès lors qu’un état des lieux d’entrée avait été établi.

 

  • La répartition des charges, impôts, taxes et redevances

Il était possible, par une rédaction précise des clauses du bail commercial, de faire supporter au locataire l’ensemble des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au local commercial loué. Ce n’est désormais plus le cas aujourd’hui.
En effet, il est prévu que certaines charges, impôts, taxes et redevances ne pourront pas être mises à la charge du locataire. La liste de ces charges, impôts, taxes et redevances sera fixée par un décret en Conseil d’Etat. Nous vous le communiquerons sur le blog dès sa publication. Le législateur impose également l’établissement d’un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, qui devra en outre préciser leur répartition entre les parties. Cet inventaire devra être annexé au bail et faire l’objet d’un récapitulatif annuel.
Ces obligations sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
S’agissant d’obligations d’ordre public, le bail ne pourra pas comporter de clause contraire.

 

  • Information sur les travaux

Dans le souci d’une meilleure information du locataire commerçant, le contrat de location devra préciser les travaux qui ont été réalisés par le bailleur au cours des trois exercices précédents et contenir un budget prévisionnel des travaux à venir ainsi que leur répartition jusqu’à la prochaine échéance triennale. La même information devra être fournie à chaque échéance triennale du bail.
Cette obligation d’ordre public est applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

 

  • Loyer du bail commercial

En ce qui concerne la révision triennale du loyer et la fixation du loyer de renouvellement il n’est plus possible de faire référence à l’indice du cout de la construction (ICC), mais seulement à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT), chacun pour les domaines qu’il recouvre.
Ces nouveaux indices sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
La loi Pinel, afin d’éviter des augmentations trop importantes et brutales de loyer pour les locataires, a également mis en place un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, qui ne pourra pas être supérieure pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. L’absence de précision du texte notamment quant au loyer à prendre en compte pour le calcul de l’augmentation ne sera pas sans poser des difficultés en termes d’application. Ce mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Cette disposition d’ordre public concernant le déplafonnement du loyer révisé, ne l’est pas pour le déplafonnement du loyer renouvelé. Ainsi, pour la fixation du loyer renouvelé, il sera possible qu’une clause du bail écarte expressément les règles du plafonnement et de la limitation de l’augmentation du loyer déplafonné.

 

  • Suppression de la possibilité pour le locataire de renoncer à donner congé à l’expiration de chaque période triennale

Il était fréquent de conclure des baux d’une durée ferme de 6 ou 9 ans, le locataire renonçant à sa faculté de donner congé à chaque échéance triennale. Mis à part certains cas, il n’est plus possible aujourd’hui de prévoir une telle clause.
Cette disposition, d’ordre public, s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.

 

  • Date de prise d’effet de la demande de révision

La demande de révision du loyer formulée par le bailleur à l’issue de chaque période triennale prend désormais effet à compter de la date de la demande de révision sans qu’il soit possible de donner à la révision un effet rétroactif à l’échéance des trois ans. Cette mesure destinée à éviter que le locataire ait à subir un rattrapage de l’augmentation de loyers, devrait inciter les bailleurs à adresser leur demande de révision rapidement après chaque échéance de trois ans.
Cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. S’agissant d’une obligation d’ordre public, le bail ne pourra pas comporter une clause permettant au bailleur d’échapper à cette obligation.

 

  • Possibilité de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception

Désormais le congé n’a plus à être délivré par exploit d’huissier. Il peut être obligatoirement délivré par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette possibilité est applicable aux congés délivrés postérieurement au 20 juin 2014.
Pour des questions de sécurité juridique, il est toutefois recommandé de continuer à délivrer le congé par voie d’huissier. Notez en outre que la demande de renouvellement du preneur ou la réponse du bailleur doivent cependant toujours être délivrés par acte d’huissier.

 

  • La limitation de la clause de solidarité cédant/cessionnaire en cas de cession du droit au bail

Les baux prévoient en général une solidarité du cessionnaire du bail et du cédant pour le paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du bail. Il résulte des dispositions issues de la loi Pinel que la solidarité ne pourra désormais être mise en jeu que pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail et non plus pendant toute sa durée.
Cette disposition est applicable aux baux conclus/renouvelés depuis le 20 juin 2014. N’étant pas d’ordre public il semble toutefois que l’on puisse y faire échec par une clause contraire du bail.

 

  • Création d’un droit de préférence au profit du locataire

Le bailleur qui souhaite vendre ses murs de boutique sur lequels porte le bail commercial devra, sous certaines exceptions, en proposer préalablement la vente au locataire.
Cette disposition sera applicable à toute cession de local intervenant à compter du 20 décembre 2014. Le non-respect de cette obligation entraîne en principe la nullité de la cession. Il semble toutefois possible de prévoir dans le bail qu’il pourra être dérogé à cette obligation.

 

  • La sanction des violations des articles d’ordre public

En cas de non-respect des dispositions du statut des baux commerciaux qui ont un caractère d’ordre public, la sanction n’est plus la nullité de la clause, mais de considérer la disposition non-écrite. Cela a pour conséquence de rendre les actions du locataire imprescriptibles, de telle sorte qu’ils pourront agir à tout moment.
La doctrine n’a pas encore d’avis unanime sur l’application immédiate ou non de cette sanction. Si l’on considère que cette sanction est d’application immédiate, il conviendra de mettre en conformité les baux en cours au 20 juin 2014.

 

Source : Kylia Commerce – http://www.kylia-commerce.com/juridique-actualite-des-baux-commerciaux/

 

A propos Kylia France (264 articles)
Kylia - Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l'ensemble de ses agents.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.