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Vendre un droit au bail

Commençons par définir ce qu’est un droit au bail : 1. Le droit au bail prend naissance avec le Bail commercial régit par les articles n°145-1 et suivants du Code du Commerce, qui, à la différence des autres types de baux (habitation, professionnels, etc.), confère à son titulaire un droit à renouvellement du Bail à son échéance.

Commençons par définir ce qu’est un droit au bail :

1. Le droit au bail prend naissance avec le Bail commercial régit par les articles n°145-1 et suivants du Code du Commerce, qui, à la différence des autres types de baux (habitation, professionnels, etc.), confère à son titulaire un droit à renouvellement du Bail à son échéance.

En effet, le propriétaire d’un local commercial, autrement appelé le Bailleur, ne peut valablement récupérer la jouissance des lieux qu’à la condition de verser à son locataire (le Preneur) une indemnité d’éviction – d’un montant généralement équivalent à la valeur du fonds de commerce augmenté des éventuels frais de réinstallation.

2. Le Droit au Bail est une composante essentielle du Fonds de commerce. Le Droit au Bail peut toutefois être cédé séparément mais uniquement sous certaines conditions.

3. Le matériel et le mobilier ne sont pas inclus dans le droit au bail. Celui-ci se limite au droit de reprendre le bail commercial en cours et au droit de renouvellement de ce bail.

 

Précautions à prendre lors de la Cession du droit au bail

La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail commercial en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

Qualification de l’acte de cession

La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle.

Clause du bail interdisant la cession

La cession de bail lorsqu’elle s’opère en dehors de toute cession de fonds de commerce, peut être interdite. Le non respect de cette interdiction peut entraîner la résiliation du bail.

Clauses réglementant la cession

Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu’elle intervienne lors de la cession du fonds de commerce.

Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :
– Clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession.
 – Clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession.
 – Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail.

Le non–respect de la clause réglementant la cession du bail a pour conséquence de rendre la cession inopposable au bailleur, l’infraction peut entraîner :

– Le refus de renouvellement du bail,
– La résiliation du bail,
– Des dommages intérêts à verser au bailleur.

 

Vérifications préalables à la cession

Le cessionnaire doit avoir la capacité d’exercer le commerce et disposer éventuellement des diplômes professionnels et des autorisations requises pour son activité dans les locaux loués.

Le statut juridique de l’immeuble peut être un obstacle à l’exercice de l’activité envisagée.

Les prescriptions d’urbanisme peuvent interdire l’installation d’une exploitation commerciale industrielle ou artisanale, dans la zone où est situé l’immeuble loué.

Le cahier des charges du lotissement ou le règlement de co-propriété (RCP) peut interdire l’exercice de l’activité que le locataire souhaite entreprendre.

Les clauses du bail, et notamment la clause relative à la destination du bail, peuvent interdire certaines activités. Dans le bail commercial, les locaux loués peuvent être affectés exclusivement à l’exercice de certaines activités.

Le droit au renouvellement du bail au bénéfice du cessionnaire est dans certains cas susceptible d’être affecté par la cession. En effet lorsque la cession isolée du droit au bail intervient durant la dernière période triennale du bail ou pendant sa tacite reconduction, la cession comporte un risque d’éviction pour le cessionnaire.

Le cédant ne doit pas avoir commis d’infractions aux clauses du bail ou avoir effectué des travaux irréguliers dans les locaux loués ou être en retard dans le paiement des loyers, car dans ce cas une procédure peut être engagée par le bailleur, pour obtenir la résiliation du bail ou le refus de renouvellement du bail.

 

Effets de la cession

Généralement le contrat de location contient une clause de solidarité. Il en résulte que la responsabilité du cédant pourra être recherchée si le cessionnaire ne respecte pas les clauses du bail.

 

Valorisation d’un droit au bail

La valeur du droit au bail dépend généralement du montant du loyer en vigueur et de la valeur locative qui est estimée en fonction des éléments suivants :

  • la commercialité de l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings…),
  • les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d’entretien des locaux ainsi que celui de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité),
  • la nature du commerce exercé,
  • les conditions juridiques et financières du bail,
  • les clauses relatives aux réparations et charges,
  • la durée de la location restant à courir,
  • l’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking.

Théoriquement, la valeur du Droit au bail se calcule en actualisant la différence entre la valeur locative et le loyer actuel jusqu’à l’échéance du bail ou la date de son éventuel déplafonnement.

 

En réalité, si nous pouvons effectivement démontrer l’existence d’une corrélation entre la valeur du droit au bail et le montant du loyer, les opérations de cession de droit au bail sont avant tout régies par la loi de l’offre et de la demande et seul un intermédiaire suffisamment expérimenté pourra effectuer une estimation avec une marge d’erreur tolérable.

En effet, les écarts constatés entre les prix de cession sur une zone commerciale peuvent s’avérer importants notamment en raison des différentes appréciations des intervenants, de la nature des projets, de la rareté de certaines surfaces, etc.

 

Source : Kylia Commerce – http://www.kylia-commerce.com/ceder-son-droit-au-bail/

 

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