Droit des baux – Droit de préférence

La Cour de cassation s’est à nouveau prononcée sur le droit de préférence reconnu au locataire, en cas de vente de locaux loués avec un bail commercial. Cela donne quoi ?

Pour le droit de préférence «Pinel»… Depuis la loi dite Pinel du 18.06.2014, un texte permet en principe au locataire d’un local commercial ou artisanal, bénéficiant d’un bail commercial, de l’acquérir lorsque le bailleur envisage de le vendre (C. com. art. L 145-46-1) . Le locataire bénéficie d’un droit légal de préférence (préemption) pour un bail à venir, un bail conclu depuis le 01.12.2014, ou en cours à cette date.

Où le locataire exerce son droit… Le locataire dispose d’un mois, à compter de la réception de l’offre notifiée par le bailleur, pour l’accepter. Le texte indique qu’en cas d’acceptation, le locataire «dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet» .

Un délai s’impose au locataire, pour finaliser… Dans une affaire, après avoir signé une promesse de vente, un bailleur a notifié une offre de vente au locataire. Celui-ci a notifié son acceptation de l’offre, en indiquant recourir à un prêt pour financer l’achat. La vente n’a pas été finalisée chez un notaire dans un délai de quatre mois. Le locataire a assigné le bailleur en justice pour voir déclarer la vente parfaite à son profit. Appelée à se prononcer, la Cour de cassation a confirmé le rejet de cette demande, en posant la règle suivante : «en cas d’acceptation par le locataire d’un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu (…), lorsqu’elle est imputable au locataire rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente» . En l’espèce, il était avéré que le défaut de réalisation de la vente, dans le délai de quatre mois, était imputable à la seule absence de diligences du locataire. Le locataire ne pouvait dès lors obtenir une dérogation ou prorogation du délai. Son assignation en réalisation de la vente ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte de vente à l’expiration du délai (Cass. 3eciv. 24.11.2021 n° 20-16238 et CA Aix-en-Provence N°RG 18/18662 – N°Portalis DBVB V B7C BDMVW) . À bon entendeur…

La non-réalisation de la vente dans le délai légal (2 ou 4 mois), si elle est imputable au locataire, rend sans effet son acceptation de l’offre de vente du bailleur.